Das Erbschaftsteuerreformgesetz gibt dem Steuerberater seit 2009 - je nach Grundstücksart - verschiedene Bewertungsmethoden für den Ansatz von vererbten und verschenkten Grundstücken vor.

Sofern Erben und Beschenkte mit dem vom Finanzamt ermittelten Wert nicht einverstanden sind, können sie über ein Gegengutachten eines Sachverständigen oder des örtlich zuständigen Gutachterausschusses einen geringeren Preis für die Bewertung des Grundstücks nachweisen.

Alternativ lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie auch aus einem Kaufpreis ableiten, der innerhalb eines Jahres nach dem Erb- oder Schenkungstag erzielt wurde, sofern das Geschäft nicht unter nahen Angehörigen abgewickelt wurde. Verkäufe, die später abgewickelt wurden, dienen auch als Vergleichswert, soweit sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber den Verhältnissen zum Erb- oder Schenkungstag nicht verändert haben.

Liegt dem Finanzamt sowohl ein Wert laut Gutachten als auch ein höherer Wert aus dem Verkaufsgeschäft vor, ist es nicht daran gehindert, den höheren Kaufpreis als Bemessungsgrundlage anzusetzen. Denn ein nach den Regeln von Angebot und Nachfrage frei ausgehandelter Marktpreis bildet eher den wahren Wert ab. Ein Gutachter gibt demgegenüber stets eine mit zahlreichen Unwägbarkeiten verbundene Schätzung ab und kann selbst bei schlüssigen Berechnungen zu Ergebnissen kommen, die vom Verkehrswert weit entfernt liegen. Selbst wenn im Einzelfall ein besonders hoher Verkaufspreis erzielt werden konnte, rechtfertigt das keine Sonderbehandlung. Denn derartige Umstände sind typisch für den gewöhnlichen Geschäftsverkehr.

Steuerberaterhinweis:

Ist der Verkaufspreis niedriger als der Gutachtenwert, akzeptiert das Finanzamt auch diesen niedrigeren Wert - sofern sich die Verhältnisse im Vergleich zum Stichtag nicht geändert haben.

Beispiel:

Das Finanzamt errechnet nach dem Ertragswertverfahren für eine geerbte Mietimmobilie einen Preis von 1 Mio. €. Ein Gutachten kommt auf 850.000 €. Der Erbe verkauft das Haus zeitnah für 950.000 €. Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer sind somit 950.000 €. Auch wenn das Gutachten einen Wert von 1,2 Mio. € ergeben hätte, wären als Bemessungsgrundlage 950.000 € zugrunde gelegt worden.